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Congé donné par le bailleur : quels motifs légitimes ?

Congé donné par le bailleur : quels motifs légitimes ?

Publié le : 08/10/2025 08 octobre oct. 10 2025
Rédaction du cabinet

La résiliation d’un bail d’habitation à l’initiative du propriétaire reste strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989. En principe, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux et le bailleur ne peut mettre fin au contrat qu’à l’échéance du bail, sous réserve de respecter un motif légalement prévu et un formalisme précis. Trois fondements seulement autorisent le congé : la vente du logement, la reprise pour habiter ou l’existence d’un motif légitime et sérieux.

 

Le congé pour vendre


Lorsqu’il souhaite vendre un logement libre de toute occupation, le propriétaire doit notifier son intention au locataire. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un droit de préemption.

Le préavis à respecter est de six mois pour un bail vide et de trois mois pour un logement meublé. L’offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis : le locataire doit notifier son acceptation dans ce délai et préciser, le cas échéant, qu’il sollicitera un prêt immobilier. À compter de la réponse, il dispose de deux mois pour signer l’acte authentique, délai porté à quatre mois si un financement bancaire est nécessaire.

Ce droit de préemption ne s’applique toutefois pas si la vente est réalisée au profit d’un proche parent du bailleur (jusqu’au troisième degré inclus) qui s’engage à occuper le bien à titre de résidence principale pendant au moins deux ans après le congé.

 

Le congé pour reprise


Le bailleur peut également reprendre son bien pour l’habiter ou loger un proche. Sont visés le conjoint, le partenaire de PACS, le concubin notoire, ainsi que les ascendants ou descendants du propriétaire ou de son partenaire.

Les délais de préavis sont identiques : six mois pour un bail nu, trois mois pour un meublé. Toute omission d’information ou non-respect du délai rend le congé inopposable et entraîne la reconduction automatique du bail.

 

Le congé pour motif légitime et sérieux


Enfin, le bailleur peut invoquer un motif légitime et sérieux. La loi n’en dresse pas la liste, laissant au juge une large appréciation. La jurisprudence reconnaît classiquement plusieurs situations :
  • Faute du locataire : retards répétés dans le paiement du loyer ou des charges, nuisances de voisinage, absence d’assurance habitation, non-respect des clauses du bail ;
  • Intérêt du propriétaire : nécessité de réaliser des travaux lourds de réhabilitation rendant impossible la poursuite de la location.

Le congé doit, là encore, être délivré au moins six mois avant l’échéance pour un logement vide (ou trois mois pour un meublé) et être dûment motivé. En cas de contestation, il appartient au bailleur de rapporter la preuve du caractère sérieux du motif.

 

Comment le propriétaire doit-il procéder ?


Quelle que soit la cause invoquée, le congé ne peut être délivré que pour la date d’échéance du bail, et doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de Commissaire de Justice ou remise en main propre contre émargement. La moindre irrégularité de forme, d’information ou de délai entraîne la nullité du congé et la reconduction de plein droit du bail pour trois ans (ou un an pour un meublé).
 
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