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Prêt immobilier : la différence entre garantie hypothécaire et cautionnement

Prêt immobilier : la différence entre garantie hypothécaire et cautionnement

Publié le : 21/01/2026 21 janvier janv. 01 2026
Rédaction du cabinet

Lorsqu’un prêt immobilier est sollicité auprès d’une banque, l’établissement bancaire exige une garantie. Cette garantie vise à sécuriser le risque de non-remboursement du crédit et constitue une condition essentielle de l’octroi du financement.

Si, à la lecture d’un contrat de prêt, il est indiqué « hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers » ou bien « caution bancaire », les implications ne seront pas les mêmes.

L’analyse de cette garantie mérite une attention particulière et un accompagnement juridique adapté vis-à-vis des conséquences juridiques et financières.

 

L’hypothèque : sûreté réelle sur le bien


L’hypothèque confère à la banque un droit sur le bien. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’établissement prêteur est fondé à engager une procédure de saisie immobilière, qui peut aboutir à la vente forcée du bien afin d’être payé sur le prix de vente.

L’hypothèque peut être conventionnelle (prévue par contrat), judiciaire (demandée par le juge) ou légale (prévue par la loi).

Pour le dernier cas, il vise notamment l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, que l’on trouve régulièrement mentionnée dans les contrats de prêt. A noter que depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé le privilège de prêteur de deniers (PPD).

Le prêt assorti d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers doit être constaté par un acte notarié et faire l'objet d'une inscription au service de la publicité foncière. L’acte d’emprunt devra contenir la promesse d’employer les fonds prêtés à l’acquisition et le vendeur donnera quittance de la réception du prix. Cette garantie ne peut être utilisée que pour financer l’acquisition d’un bien immobilier et ne s’étend pas au financement de travaux non liés à l’acquisition.

L’inscription sera valable pour toute la durée du prêt, plus une année après le terme, sans pouvoir excéder cinquante ans.

Il est important d’anticiper que l’hypothèque va entraîner des frais : émoluments, contribution de sécurité immobilière, taxe de publicité foncière et frais de formalités et débours.

Quand le crédit sera remboursé, il faudra procéder à la mainlevée de l’hypothèque, ce qui va là aussi impliquer des formalités et des frais, notamment si l’emprunteur revend le bien avant l’échéance du prêt. En effet, toute revente avant le terme du prêt suppose la levée préalable de l’hypothèque.

Cette sûreté demeure privilégiée pour les financements importants ou lorsque le profil de l’emprunteur est jugé plus risqué.

 

Le cautionnement ou la caution bancaire : sûreté personnelle


Le cautionnement est une sûreté personnelle où une tierce personne s’engage à payer à la banque les sommes dues par l’emprunteur si celui-ci manque à ses obligations. C’est une solution plus souple et souvent moins coûteuse.

En tant qu’engagement pris par une caution, le cautionnement ne porte pas sur un bien immobilier et n’est donc pas soumis à la publication d’un acte authentique.

Si le cautionnement est simple, la caution ne paiera qu’après épuisement des recours contre l’emprunteur. Si le cautionnement est solidaire, le créancier peut solliciter le débiteur principal, la caution, ou les deux à la fois.

Le cautionnement peut être assuré par des organismes spécialisés, tels que les sociétés de caution. Ces organismes analysent le dossier de l’emprunteur et mutualisent le risque entre plusieurs bénéficiaires. En contrepartie, l’emprunteur verse une commission, parfois assortie d’une participation à un fonds de garantie, dont une partie peut être restituée à la fin du prêt en l’absence d’incident de paiement.

La garantie hypothécaire et le cautionnement constituent deux réponses distinctes au même objectif : sécuriser le remboursement d’un prêt immobilier. L’hypothèque légale du prêteur de deniers, en tant que sûreté réelle, offre une sécurité forte à la banque mais implique des coûts et des formalités plus importantes. À l’inverse, le cautionnement, souvent moins coûteux et plus rapide à mettre en place, repose sur l’engagement d’un tiers à régler la dette si nécessaire.

Les conseils d’un avocat peuvent s’avérer utiles en amont, afin d’aider l’emprunteur à comprendre la portée et l’étendue de ses engagements au regard des garanties exigées par l’établissement prêteur. En aval, l’intervention d’un avocat est également précieuse en cas de difficulté d’exécution du prêt ou de contentieux, pour assister et représenter les parties dans la défense de leurs intérêts.
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